Jerarquización del catastro-Rosario

Título de la experiencia: Jerarquización del Catastro como herramienta de política fiscal

Organismo:Municipalidad de Rosario
Provincia:Santa Fe
Año:2008
Cantidad de habitantes:909.397 (Censo 2001)
Sitio web:
www.rosario.gov.ar
Teléfonos:
54 341 4802301/353

Síntesis o resumen del proyecto:
Bajo la concepción moderna, el Catastro no sólo contiene información base de la fiscalidad inmobiliaria, sino también cuenta con datos de uso básico en el planeamiento urbano y el ordenamiento territorial. La “multifinalidad” del catastro es una característica reconocida tanto a nivel internacional, como nacional y local. En tal sentido, el Catastro de la ciudad ha transitado un importante proceso de reformas que hace que hoy sea muy bien valorado por distintos actores de la ciudad e incluso por entidades de la región.

El proyecto emprendido desde la Municipalidad de Rosario y que aquí presentamos reconoce dichas características pero pretende, sin embargo, rescatar y priorizar su finalidad más antigua: la fiscal. En efecto, partimos de la íntima relación entre la base catastral (con particular referencia a las valuaciones fiscales) y la tributación sobre la propiedad inmobiliaria, reconociendo que “…el reparto del costo de la ciudad es equitativo cuando se realiza en función del valor de los bienes inmuebles, dado que este valor no sólo refleja la capacidad de pago del propietario, sino también refleja la incidencia de la acción de la comuna y es esa relación la que da razón a la existencia de los tributos prediales”

En Rosario, las valuaciones catastrales constituyen la base imponible de la Tasa General de Inmuebles -tributo de jurisdicción municipal que explica el 40% de la recaudación tributaria propia y el 20% de la recaudación total del Municipio-, conformada por 385.000 parcelas. Dicho valor catastral es determinado por la Dirección General de Topografía y Catastro y aprobado por el Concejo Municipal (a través de la aprobación de los precios básicos del terreno y de las mejoras, respectivamente)
Su determinación se rige por la metodología de costos, definiéndose al valor catastral total como la suma del valor catastral del terreno y el valor catastral del las mejoras.
Al momento de implementar el proyecto, la desactualización de los valores catastrales era su característica sobresaliente: los valores del suelo surgían de una valuación masiva realizada en 1975 y las valuaciones de las mejoras se sustentaban en precios básicos por m2 construcción correspondientes al año 1959. (a partir de entonces, los ajustes realizados sólo contemplaban la evolución general de los precios de la economía). En la práctica, ello implicaba que, desde los años 70, los valores catastrales no habían sido adecuados para evidenciar el crecimiento relativo de determinadas zonas de la ciudad ni para internalizar variaciones en los precios de las distintas categorías constructivas
Sobran los ejemplos prácticos para evidenciar las inequidades en la distribución de la carga fiscal que este escenario genera, pero basta con mencionar que el precio del m2 del suelo en las zonas de barrios cerrados (ubicados en la zona noroeste de la ciudad, en terrenos que en la década del 70 eran inundables) era inferior al de áreas concentradoras de asentamientos irregulares, en la zona oeste de la ciudad.

El diagnóstico era claro: la desactualización en los valores catastrales conllevaba a una incapacidad de los mismos para reflejar la evolución de los precios de mercado en términos relativos. Quedaba configurada, entonces, una situación de inequidad insoslayable., en tanto los valores sobre los cuales se determinaba la Tasa General de Inmuebles no reflejaban con fidelidad la capacidad contributiva de los propietarios
La solución podía encararse parcialmente (a partir de alternativas como las de rezonificación de la ciudad, asignación de coeficientes de ajustes tributarios por zonas, aplicación de alícuotas diferenciales, etc.) o a través de la solución de fondo: el revalúo catastral, entendiéndose por tal un trabajo minucioso y detallado en el cual:
 se redeterminan los precios del suelo de cada una de las 15.600 cuadras de la ciudad
 se recalculan los precios por m2 de cada categoría constructiva
 se recategorizan, cuando corresponde, las mejoras

Este fue el camino escogido. El trabajo del revalúo catastral consistió en:
• Obtención y análisis de datos de oferta y ventas de terrenos libre de mejoras a partir de consultas de diarios de gran circulación, inmobiliarias y revistas técnicas especializadas.
• Homogenización de los datos obtenidos.
• Adopción de nuevos Precios Básicos de la tierra libre de mejoras por cuadra del Municipio.
• Estudio y definición del método de determinación de coeficientes de forma, según tipo de lote, para la valuación de terrenos.
• Estudio y definición de Precios Básicos por metro cuadrado de edificación.
• Definición del factor de quita a la valuación en función de la antigüedad de la construcción (año de habilitación)

Como consecuencia del trabajo realizado, se readecuaron los valores de las 385.000 parcelas con que cuenta la ciudad, En términos agregados, el valor total de la ciudad se incrementó en un 170% -evidenciándose el principal incremento en el valor de los terrenos-, y los valores catastrales se acercaron a los valores de mercado.

Concepto Antes de la Reforma Con la Reforma
Valor total ciudad $ 19.100 millones $32.500 millones
Valor Terreno $3.470 millones $11.950 millones
Valor Edificado $ 15.630 millones $20.550 millones
Relación con valor mercado
Fincas 28% 50%
Baldíos 12% 66%

Sin embargo, entendemos, el principal aporte del proyecto es el vinculado a la variación puntual, específica y relativa de cada uno de los inmuebles del municipio.
Desde el punto de vista comunicacional, se diseñó, en la página Web del Municipio, una “consulta sobre la valuación catastral”, donde cada propietario puede acceder al valor total de su propiedad, sus componentes y cada uno de los factores que lo determinan y configuran.

La reforma se completó con una adecuación (a la baja) de la estructura de alícuotas de la T.G.I, a los fines de morigerar el impacto del revalúo sobre los valores de emisión del tributo, así como con la fijación de topes de variación, de gradual levantamiento

Como resultado de la reforma, los valores de emisión totales se incrementaron en un 50% aproximadamente y, lo principal, su efectiva implementación no alteró en forma alguna los indicadores de cumplimiento tributario. Lograr la aceptación social de los tributos en general, y de los aumentos tarifarios en particular, no es tarea sencilla. Sin embargo, la experiencia llevada a cabo demuestra que cuando existe equidad en la distribución de la carga, es posible realizar ajustes sin resentir dichos indicadores.

En efecto, los índices de cumplimiento al día de vencimiento del mes de mayo –primer mes de implementación de la reforma- replicaron (incluso parcialmente mejoraron) los de los meses de marzo y abril.

Este es, entendemos, el principal indicador del éxito de la reforma: haber logrado un incremento en la recaudación anual de TGI del orden de los $50 millones anuales, mejorando la equidad en la distribución de las cargas y garantizando, de este modo, el cumplimiento voluntario de las obligaciones fiscales

Caracterización del municipio en que tuvo lugar la experiencia: Tipo de municipio, población, indicadores socioeconómicos, presupuesto municipal, cantidad de empleados municipales, entre otros datos:

1. Datos generales de la Ciudad de Rosario
1.1. Nombre del Municipio/ Región/ País: Rosario
1.2. Población: 909.658 habitantes (censo 2001)
1.3. Superficie: 178,69 Km2
1.4. Densidad de población: 5.091 hab/km2
Rosario constituye la ciudad cabecera de un conjunto de comunas y municipios que conforman un aglomerado que se conoce como Area Metropolitana del Gran Rosario, cuya población total oscila entre1.300.000 y 1.400.000 habitantes, según el criterio que se tome para la delimitación del mismo.
Los rasgos específicos del espacio metropolitano demandan coordinar las actuaciones de los distintos ámbitos de la administración que operan sobre su territorio (Nación, Provincia, Municipios y Comunas), así como las de los demás actores institucionales públicos y privados.

2. Actividad Económica
Producto Bruto Geográfico: 3.700 Millones de US$
Porcentaje de empleo en pymes/total: el 70,61%. De un total de 2448 empresas Pymes y micro empresas
Porcentaje de empleo en grandes empresas/ total: 15,44% de un total de 8 grandes empresas.
La actividad económico – productiva de la ciudad está fuertemente vinculada a la de su extensa área de influencia, el Gran Rosario, con lo cual comparte no sólo la continuidad urbana sino también la historia de su desarrollo económico. Históricamente, su condición de ciudad – puerto ligada a las actividades agroexportadoras, dieron a Rosario la clave de su dinamismo económico. Actualmente, Rosario posee gran importancia como zona de acopio y comercialización de granos, permitiendo, a través de su puerto, la exportación de los productos de la vasta región agrícola del sur de la Provincia de Santa Fe.

3. Datos generales del Gobierno Municipal
La Municipalidad posee un poder ejecutivo, representado por el intendente, responsable de diseñar las políticas que guiarán los destinos de la ciudad; un poder legislativo que funciona a través del Concejo Municipal, encargado de dictar las leyes, que a nivel municipal se denominan ordenanzas, resoluciones, decretos, minutas de comunicación y declaraciones; y un Tribunal Municipal de Faltas.
El Poder Ejecutivo posee distintas secretarías y dependencias, encargadas de llevar adelante las políticas delineadas desde la intendencia y de brindar los servicios públicos destinados a la comunidad. Las secretarias con que cuenta el Departamento Ejecutivo Municipal son
– Secretaría de Hacienda y Economía
– Secretaría de Planeamiento
– Secretaría de Gobierno
– Secretaría de Obras Públicas
– Secretaría de Servicios Públicos
– Secretaría de Salud Pública
– Secretaría de Promoción Social
– Secretaría de Producción del Empleo y Comercio Exterior
– Secretaría de Cultura y Educación
– Secretaría General
Las acciones de gobierno son acompañadas y controladas por el Concejo Municipal, compuesto actualmente por 22 concejales, Un concejal es una persona elegida por el pueblo para defender los derechos de los vecinos, procurándoles mayores servicios, con el propósito de mejorar su calidad de vida. Esta función la cumple elevando al ejecutivo proyectos y propuestas para que éste los haga cumplir. Se preocupa por obras, servicios, cultura y educación, para ello se conforman comisiones de trabajos que abordan las distintas áreas y problemáticas de los ciudadanos

La Municipalidad cuenta con:
 un total de 10.017 empleados (incluidos personal de planta, honorarios, y personal político) ;
 5 Organismos Descentralizados (Centros Municipales de Distrito, concentradores de la actividad administrativa y de atención al público a nivel distrital)
 5 Entes Autárquicos (Servicio Público de la Vivienda; Instituto Municipal de Previsión Social; Instituto de Lucha Antipoliomielítica de Rosario e Instituto del Alimento
 sociedades del estado municipal (Laboratorio de Especialidades Medicinales; Ente Turístico de Rosario; Sociedad del Estado Municipal de Transporte Urbano Rosario; Terminal de Ómnibus; Costanera Rosario y Autódromo )
Cabe destacar que la Justicia, Seguridad y Educación no son jurisdicción de esta ciudad sino que dependen del gobierno Provincial y Nacional.

Objetivos propuestos (objetivo principal y secundarios; explícitos e implícitos) y metas del proyecto o políticas del municipio:

Objetivo principal:
• Garantizar un reparto equitativo de los costos de funcionamiento y mantenimiento de los servicios urbanos
Objetivos secundarios:
• Contar con valuaciones fiscales que reflejen con fidelidad los valores de mercado y, por ende, la capacidad contributiva de los propietarios
• Garantizar un mayor financiamiento del gasto público, profundizando la equidad en la distribución de las cargas
• Sentar las bases para una reforma fiscal profunda, que utilice a los valores fiscales como base de calculo de la TGI y el resto de los tributos inmobiliarios (por ej, contribución de mejoras)
• Mejorar la base de datos catastral y la información brindada al contribuyente respecto al atributo sobre el cual se define el monto de su tributación inmobiliaria

Política del Municipio
Desde el punto de vista de la política municipal, la reforma pretende
 Avanzar en una reforma medular desde el punto de vista de la política fiscal local (al afectar la base imponible del tributo mas masivo, con mas de 380.000 cuentas), postergada por más de 30 años.
 Consolidar a la Tasa General de Inmuebles como tributo central en la estructura de financiamiento local, garantizando la confiabilidad y actualización de las bases sobre las cuales se lo determina

Problema que la experiencia intenta resolver. Caracterización:

La desactualización de los valores del catastro constituye un problema estrictamente ligado a la inequidad con que se distribuye la carga del financiamiento entre los propietarios

En efecto, no se trata de un problema asociado al monto total de recursos que el tributo inmobiliario (en nuestro caso, la TGI) aporta al fisco local, el cual puede modificarse con la adecuación de la estructura de alícuotas y/o aumentos generalizados y homogéneos para todos los inmuebles
Antes bien, refiere a los criterios con que, una determinada carga, se prorratea entre todas las parcelas

En este sentido, contar con valores fiscales que no reflejan la capacidad contributiva de los propietarios, conlleva a sostener un esquema tributario distanciado de dicha capacidad. Bajo esta perspectiva, los costos de funcionamiento de la ciudad no son financiados con equidad.

Este razonamiento parece muy sencillo; sin embargo se contrapone con la realidad de los fiscos municipales e, incluso, provinciales, que en general postergan la reforma catastral a la luz de su complejidad.

Caracterización del área del municipio en la que se llevó a cabo el programa: Características generales de dicha dependencia teniendo en cuenta principalmente misiones y funciones de la unidad, objetivos de la unidad, grado de formalización de la unidad y de los procedimientos, tipo de departamentalización (rígida o flexible):

La Dirección General de Topografía y Catastro (dependiente de la Secretaría de Hacienda y Economía) fue la dependencia del Municipio encargado de llevar a cabo el proyecto

La DIRECCION GENERAL DE TOPOGRAFIA Y CATASTRO está compuesta por las Direcciones de Topografía, Catastro y Cartografía cuyas funciones se describen a continuación, cuenta con una planta total de 24 presonas

DIRECCIÓN DE TOPOGRAFIA
FUNCIONES

• Visación municipal de Planos de Mensura que dan origen a nuevas parcelas.

• Visación de Certificados de Amojonamiento.

• Confección de relevamientos planialtimétricos georreferenciados para actualizaciones catastrales.

• Confección de las Mensuras Oficiales.

• Aplicación de la Ordenanza de Urbanización y Subdivisión del Suelo – N° 6492/97.

• Verificación de la ubicación de las construcciones respecto a la Línea Municipal de Edificación.

• Cálculo de unidades tributarias para la contribución de mejoras.

DIRECCION DE CATASTRO
FUNCIONES

• Empadronamiento de las nuevas parcelas originadas en los nuevos planos de mensura.

• Asignación de una nomenclatura que las designa a efectos de posibilitar su individualización.

• Asignación, para cada parcela, de un Valor Catastral para el terreno con fines tributarios.

• Incorporación de las nuevas superficies edificadas en cada parcela y asignación de un Valor Catastral a las mismas.

• Inspecciones para la constatación de todas las características del inmueble que hacen a la contribución.

• Mantenimiento de la información de los titulares registrales (propietarios) de cada una de ellas.

• Fijación de la altura para cada cuadra y asignación de Numeración oficial (Nº de puerta) para las fincas que así lo soliciten.

• Emisión de Certificados catastrales para edificación y/o demolición donde consta la información necesaria relativa la parcela a modificar.

DIRECCION DE CARTOGRAFÍA
FUNCIONES

Elaboración y Actualización de la Cartografía Básica del Municipio en formato papel y digital, a requerimiento de las distintas áreas municipales y del público en general, consistente en:.
• Plano Base del Municipio.
• Planos por Secciones Catastrales a nivel de manzanas con su designación, nombre y altura de calles.
• Planos Catastrales Zonales con datos generales de mayores áreas, con anchos oficiales de calles y largos de cuadra.
• Planos de parcelamientos por manzanas con datos de identificación de cada parcela y sus dimensiones.
• Diversos Planos temáticos: Barrios, Distritos Código Urbano, Ordenanza de Urbanizaciones, etc.

Mantenimiento de la información gráfica digital georeferenciada con sus datos alfanuméricos vinculados y relacionada con todos los elementos que conforman el plano oficial del municipio, base del Sistema de Información Geográfico. (parcelas, manzanas, ejes de calles, canteros, espacios verdes, hidrografía, etc.)

Contribuye con la Dirección General de Informática al desarrollo de aplicaciones especificas del área de Catastro y a la investigación / testing de software relacionados con el Sistema de Información Geográfico.

Guarda, mantenimiento y servicio de consulta, copiado y certificación de los planos de Mensura de todo el municipio.
Trabajo progresivo de escaneo tendiente a la informatización total de este archivo cartográfico.

Marco normativo de la experiencia: ordenanzas, decretos y toda otra norma que sustenten jurídicamente la experiencia (ADJUNTAR COPIAS A LA PRESENTE):

1. El Código Tributario Municipal reconoce al valor catastral vigente como base imponible de la TGI, define los lineamientos generales de la metodología de valuación adoptada (en términos generales, la normativa adopta y reconoce la metodología de costos –descartando, por ej, la de precios hedónicos) y precisa los elementos que determinan el valor de cada componente.
Deja sujeto a reglamentación la definición concreta del procedimiento de cálculo

Establece, asimismo, la obligación el Departamento Ejecutivo de realizar sistemática y periódicamente revalúos generales de los inmuebles, requieriéndose en todos los casos la aprobación legislativa de los precios básicos resultantes. Por otro lado, reconoce algunas situaciones (puntuales y particulares) que permiten la modificación del valor catastral sin pasar por dicha instancia de aprobación.

2. La Ordenanza 8251/06, que modifica la base de cálculo de la Tasa General de Inmuebles a través del revalúo catastral. Concretamente, esta norma aprueba los precios básicos de cada categoría constructiva y el nuevo plano de precios básicos del suelo
Estos precios unitarios, aplicados a la fórmula de cálculo de las valuaciones catastrales, determina el valor fiscal de cada inmueble

Caracterización de la situación previa:

A partir de la década del 90 comenzó una gradual transformación de los registros catastrales municipales de la ciudad de Rosario con el objetivo de adecuarlos a las nuevas herramientas tecnológicas y dar solución a las falencias existentes:

• No existían datos informatizados, toda la información existente era manejada en soporte papel.

• La información alfanumérica y gráfica se trataba en forma independiente, tanto en sus registros como en sus actualizaciones.

• La dificultad de mantenimiento y coherencia eran crecientes dado el grado de desarrollo y movimiento urbano y la gran cantidad de parcelas que debían administrarse.

• La base valuatoria de terreno y mejoras databa de los años 70, lo que implicaba una desactualización en términos absolutos, y lo que era mas grave una distorsión relativa entre la valuaciones de las distintas parcelas. (Falta de equidad tributaria)

• Régimen de alícuotas escalonado y discontinuo que implicaba grandes variaciones del importe de Tasa General para inmuebles de valuaciones similares.

Características generales de la iniciativa: actividades originales y definitivas; población beneficiaria original y definitiva; cantidad de beneficiarios; tipo de articulación; nivel de participación ciudadana:

Actividades originales y definitivas
Si bien el revalúo catastral se concreta y consagra a partir de una reforma propuesta y aprobada en 2008, el trabajo técnico reconoce antecedentes importantes, poniendo en evidencia su complejidad y la profanidad del trabajo realizado.

Concretamente:

 En 1990 se realizó un revalúo general de los terrenos libres de mejoras, nuevamente en forma conjunta con la Provincia. El trabajo se realizó mediante una nueva toma de datos y un estudio completo del mercado en ese momento. Y se tradujo en la obtención de precios cuadra por cuadra para todo el municipio

 En 1999 se crea una Comisión para Reforma Tributaria (Decreto 2529/99) que partió de este trabajo y mediante una nueva recopilación de datos y estudio completo del mercado actualizo precios de la tierra en general y en particular en las zonas que fue necesario. Esta tarea fue realizada en conjunto con la Dirección de Tierras y Tasaciones de esta Municipalidad. Como resultado de este trabajo se actualizaron los valores catastrales de la tierra al año 2001.

 La labor de actualización de valores de la tierra al año 2001 incluyó estas etapas:

a. Obtención de datos de ofertas y ventas de terrenos libres de mejoras a partir de la consulta de diarios de gran circulación, inmobiliarias y revistas técnicas especializadas.
b. Ubicación zonal y homogeneización de cada dato por forma y dimensiones del terreno, afectando con un coeficiente de seguridad del 80% a los datos de ofertas. Este ajuste tiene por objetivo acercar esos valores de oferta a los de venta (transacción efectiva)
c. Volcado de cada dato puntual así obtenido sobre los planos de valores del año 1990, consignando su índice de variación particular con el valor de plano.
d. Fijación de índices de variación para todas las zonas de características estables.
e. Análisis particular de la evolución de precios y fijación de índices para los sectores beneficiados por obras públicas, planificación urbana, expectativas especiales de desarrollo y los perjudicados por inundabilidad, y todos aquellos factores que pudiesen justificar una consideración específica.
f. Resolución y compaginación de las áreas de transición resultantes
g. Chequeo y comparación entre sectores de características similares para detectar probables desajustes zonales.
h. Compaginación definitiva y confección de los planos de precios básicos de la tierra al año 2001.
i. Aplicación del coeficiente de seguridad. Los valores por metro cuadrado propuestos constituyen un modelo del comportamiento del mercado inmobiliario en el ámbito del municipio. Como todo trabajo de valuación masiva, puede no contemplar situaciones particulares que distorsionen el valor de uno o varios inmuebles. Con el fin de evitar posibles cuestionamientos derivados de tal circunstancia, se plantea la utilización de un coeficiente de seguridad = 0.70 (setenta por ciento) para el cálculo del valor catastral del terreno.
j. Carga de los valores al sistema.

 A partir de un seguimiento de la evolución del mercado inmobiliario, y ante la reforma tributaria de la TGI que se evaluara hacia el 2005 (que finalmente no incluyó actualización de valores catastrales) , se llevaron los valores de la tierra de 2001 al 2005, aplicándole un coeficiente de 1.4 (como actualizador general)

 La última revisión fue la de fines de 2006/principios de 2007, que actualiza los valores de la tierra a la fecha y contiene un ajuste puntual y diferenciado para determinadas zonas de la ciudad de desarrollo especial y sostenido (countries Aldea Lago, Aldea Tenis, Golf abierto, Golf cerrado, barrios San Eduardo y Hostal del Sol, Puerto Norte, etc.). Concretamente, la última revisión tiene las siguientes características:
• ajuste individual (cuenta por cuenta) del precio base de cada una de las manzanas ubicadas en las zonas identificadas como “de mayor incremento relativo en el valor de la tierra”. A este grupo se les aplicó un coeficiente de ajuste puntual de 0.70 –a las de mayor incremento relativo- y a las de las zonas linderas se las corrigió por coeficientes mejores, de manera de garantizar un efecto cascada y un tratamiento consistente de los precios de toda la ciudad.
• Se aplicó un ajuste generalizado a todas las parcelas de la ciudad, incluidas las anteriores (en realidad se trabajó aplicando un coeficiente de 2.5 a las valuaciones de 2001(se desafectó el ajuste de 1.4 realizado en 2005 y se utilizó 2.5 como nuevo coeficiente)

La actualización del valor del edificado es más simple, porque se trata de seguir la evolución de los costos de construcción en el tiempo. Para ello se recurre a diversas fuentes de información: publicaciones especializadas de Colegios profesionales de Técnicos, Arquitectos, Ingenieros, etc.; otros organismos que trabajan especialmente en el tema, así como consultas directas a empresas de construcción de confianza que actúan en la ciudad.

Cantidad de beneficiarios
En términos generales, podemos afirmar que los 383.000 propietarios de inmuebles de la ciudad se vieron beneficiados, ya que a partir del revalúo cada uno tributa en función del verdadero valor de mercado de su propiedad.
En términos mas estrictos, y como grandes beneficiarios del proyecto, podemos citar a los propietarios de las 60.000 unidades de propiedad horizontal que fueron recategorizadas (asignándole una categoría inferior, representativa de sus características constructivas)

Nivel de participación ciudadana
Desde el punto de vista comunicacional, además de la exposición del proyecto ante la comunidad en general y el periodismo y los legisladores en particular, e incorporó una Consulta de valor catastral en la página Web del municipio (tal como se expone en la Síntesis inicial del proyecto)
La misma constituye un mecanismo sencillo y ágil para que cada propietario acceda a los datos valuatorios de su inmueble y eleve las posibles consultas respecto a su obtención a la Administración

Etapas de implementación y grado de avance:
Con la participación conjunta de técnicos de la Dirección General de Informática y de la Dirección General de Topografía y Catastro se diseñó el nuevo Sistema de Catastro que incluye varias etapas.
Por otra parte la base gráfica parcelaria fue actualizándose pasando del papel a archivos raster en principio y vectorizándose posteriormente.
Actualmente se está tratando de integrar ambas bases.

En cuanto a la base valuatoria se llevó a cabo una Reforma Tributaria que comprendió las siguientes etapas:
• Obtención de valores de la tierra actualizados por cada cuadra del Municipio.
• Determinación de precios básicos por metro cuadrado de edificación para los distintos tipos constructivos existentes.
• Actualización de las valuaciones de los inmuebles por índices económicos con el objetivo de hacerlos comparables en moneda actual.
• Reorganización de los radios tributarios (zonificación cuyo objetivo es la aplicación de políticas tributarias diferenciadas de acuerdo al grado de desarrollo zonal) y definición de un nuevo régimen de alícuotas continuo en función de los mismos, con aplicación de topes máximos de incremento.
• Actualización definitiva a valuaciones reales actuales y definición de un nuevo régimen de alícuotas y topes máximos.
• Levantamiento gradual de topes con la finalidad de ir adecuando el importe de Tasa General al correspondiente valor del inmueble.
• Puesta en marcha del revalúo periódico.

Con excepción de las dos últimas etapas, el resto ha sido ya implementado a la fecha.

Recursos humanos involucrados: características y cantidad de personal; máximo nivel educativo promedio de los integrantes del equipo:

Para llevar a cabo las tareas enumeradas se contó con personal de las Direcciones Generales de Topografía y Catastro e Informática.
Desde la Dirección General de Topografía y Catastro, trabajaron en el proyecto 7 personas, dos Directores y la Directora General (en total, 10 personas), en tanto Informática participó del mismo con 8 personas
Niveles educativos: secundario, terciario y universitario, como así también estudiantes de la carrera de Agrimensura en calidad de becarios.

Financiamiento: Fuentes de financiamiento público y/o privado; costo total de la experiencia; recursos propios o compartidos:

El proyecto se llevó a cabo, íntegramente, con recursos propios de la administración. Sólo se otorgo un “premio” que intentó reconocer la labor de quienes estuvieron más abocados al proyecto (11 personas) y rondó los $5.000 en total

Proceso de negociación y conflictos que hayan surgido durante el diseño o implementación del programa:

Por la naturaleza del proyecto, y la efectiva materialización de sus resultados (modificación de los valores de emisión de la TGI) el principal conflicto que podría asociarse es el vinculado a su impacto social y mediático.
Recordemos en tal sentido que el revalúo se traducía en variaciones en los valores de emisión de al TGI para 385.000 parcelas, por un total de $50 millones aproximadamente.
El principal conflicto, entonces, era el vinculado al impacto entre los cambios valuatorios y los valores de emisión. La estrategia adoptada fue la de preservar la fidelidad de los primeros, morigerando el impacto sobre los segundos. Para ello:
1) se modificaron a la baja las estructuras de alícuotas vigentes
2) se fijaron topes de emisión respecto a los valores anteriores

Por lo demás, dos aspectos fundamentales en la minimización del conflicto fueron:
a) la veracidad de los datos valuatorios, que se tradujo en un porcentaje insignificante de casos (menos de 100 )
b) la publicidad de casos con notable inequidad en la situación previa a la reforma

Evaluación del impacto de la experiencia:

Entendemos la reforma fue netamente positiva, permitiéndonos contar con cimientos sólidos para construir una estructura tributaria equitativa, donde con seguridad podemos afirmar que cada una tributa conforme su capacidad contributiva
Tenemos, sin embargo, aspectos pendientes:
• la liberación de topes, que asegure que cada valor de emisión sea la resultante de aplicar la estructura de alícuotas a los valores catastrales vigentes
• consolidar el revalúo como experiencia periódica (cada cuatro o cinco años)
• afianzar los valores catastrales como variable de determinación de todos los tributos inmobiliarios
• avanzar en el intercambio de datos catastrales con la Provincia

Mecanismos de seguimiento y evaluación implementados:

A los efectos de verificar la pertinencia de los nuevos valores se trabajó, a traves de un convenio con al Facultad de Cs Económicas y Estadísticas de la Universidad Nacional de Rosario, en la identificación de una muestra representativa de inmuebles de la ciudad, con la idea de contrastar los valores catastrales de esa muestra con los valores de mercados (determinados para cada caso por tasadores especializados) y asegurar que los primeros reflejaran con fidelidad los segundos
El tamaño de la muestra fue, en rigor, amplio como para poder contar con tasaciones de mercado de todos los casos (mas de 3.000). Sin embargo, para aquellos en los cuales se contó con dicha información, los resultados fueron claramente positivos

Por otro lado, y ya en terminos de impacto de los valores catastrales sobre los valores de emisión de la TGI se trabajó con un programa (desarrollado por la Dirección General de Informática) que tomaba, para los distintos escenarios de pruebas, datos reales del universo total y los sintetizaba para la toma de decisiones .

¿Qué aprendizaje institucional significó el desarrollo de la experiencia? (en términos de gestión, estrategias políticas, identificación de déficit de capacidad institucional, etc.?) ¿Este aprendizaje, ha dado lugar a iniciativas específicas?

En términos de estrategia política, podemos concluir que si bien las reformas fiscales nunca son sencillas, la aceptación social se facilita cuando las mismas involucran mejoras en la distribución de la carga

Resaltamos, además, que la experiencia fue, de alguna manera, “replicada” por la Municipalidad de Santa Fe, que encaró su reforma fiscal a partir del reconocimiento de la necesidad de mejorar la calidad y confiabilidad de las valuaciones catastrales, En este caso particular, y dados los tiempos que conlleva realizar un revalúo desde el catastro local, optaron por tomar las valuaciones provinciales
Y, en Rosario, entendemos el revalúo ha dado lugar a pensar en la posibilidad de aplicar las valuaciones fiscales a la distribución de la carga de otros tributos

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