Título de la experiencia:Programa de acceso a la tierra “La Manuela”
Organismo:
Municipalidad San Antonio de Areco
Provincia:Buenos Aires
Año: 2013
Cantidad de habitantes: 23.138
Sitio web: www.areco.gob.ar
E-Mail:[email protected]
Teléfonos:
02326-457028
Síntesis o resumen del proyecto:
El proyecto para el desarrollo inmobiliario en el predio “La Manuela” significa un avance en la postergada deuda con los vecinos de la ciudad respecto a la necesidad de alcanzar el sueño de la casa propia. Mediante un proceso transparente de adjudicación, 33 lotes municipales ubicados en la zona del cementerio conformarán un barrio donde arequeros afincarán su primera vivienda familiar. Apuntando a la inclusión social, la gestión Durañona destinará el 80% de lo recaudado a través de la venta de estos terrenos a la realización de nuevos proyectos inmobiliarios, con el convencimiento de que el arraigo en el terruño es elemental. La porción de tierra a vender se encuentra dividida en 33 lotes de 300 metros cuadrados, con tasaciones razonables de entre 40 y 80 mil pesos. Las condiciones que el futuro propietario deberá cumplir son, entre otras, que no posea vivienda y que una vez adquirido el lote construya en un plazo de 2 años. En la adquisición de los terrenos tendrán prioridad aquellos vecinos con mayor antigüedad de arraigo en San Antonio de Areco.
Caracterización del municipio en que tuvo lugar la experiencia:
El área en la que se llevó a cabo el programa es la Dirección del Banco de Tierras, que depende de la Secretaría de Desarrollo con Inclusión Social. Este es el órgano de aplicación de políticas sobre hábitat fijadas por la Municipalidad de San Antonio de Areco. Esta dirección es creada en virtud de la necesidad de implementar políticas tendientes a garantizar el derecho a una vivienda digna en el que la disponibilidad de tierras es un componente fundamental.
El panorama actual de profundas transformaciones económicas y sociales y de cambios en los patrones de demanda de tierras, está propiciando un giro en la percepción de los predios en desuso, pasando estos de ser un problema a convertirse en una oportunidad. La creación de un sistema de incorporación de tierras y/o lotes al patrimonio municipal permitirá contar con recursos genuinos aprovechando integralmente los mismos.
De esta manera, el Banco de tierras, establece mecanismos de manejo de los recursos públicos que garanticen la transparencia e igualdad de oportunidades, evitando la administración discrecional del patrimonio de estado. Un adecuado manejo de la tierra debe propender a materializar recursos disponibles para planes de viviendas y aprovechamiento integral de los mismos. El estado municipal tiene que convertirse en un actor importante regulando en parte, la dinámica del mercado inmobiliario, ofreciendo a la población programas de acceso a la tierra y a la vivienda.
El banco de tierras administra los inmuebles que son de propiedad municipal, más aquellos que se reciban o adquieran con el objeto de constituir una reserva de tierras destinada a la construcción de viviendas, espacios públicos de uso comunitario, espacios verdes, uso educativo, social y deportivo y uso industrial.
El banco de tierras tiene como funciones fundamentales:
a) Efectuar y mantener actualizado el relevamiento y catastro de los terrenos fiscales que administra;
b) Determinar el estado de ocupación de los mismos, tomando medidas para su custodia efectiva;
c) Incorporar y registrar todas las tierras que sean transferidas al municipio;
d) Identificar tierras aptas para el desarrollo de programas y planes de: Infraestructura y equipamiento comunitario, vivienda, reservas naturales y culturales. La identificación se realizará de acuerdo a los requerimientos emanados de la legislación municipal, provincial y nacional dictada a tal efecto, proponiendo su adquisición, venta, cesión, permuta o expropiación.
e) Elaborar y mantener actualizado un Registro de necesidades de tierras.
f) Dar amplia publicidad a sus actos.
El banco tiene como políticas prioritarias:
1- Orientar sus actividades a aquellos vecinos vulnerables, en situación de emergencia o marginalidad, con necesidades habitacionales.
2- Promover el desarrollo humano, compensando las desigualdades en la ciudad.
3- Fomentar el ahorro y el esfuerzo personal y familiar.
4- Coordinar sus acciones con programas provinciales y nacionales que propendan al desarrollo sostenible y habitacional.
Caracterización del Municipio en que tuvo lugar la Experiencia
Según el Censo Nacional realizado en el año 2010, San Antonio de Areco tiene una población de 23.138 habitantes, localizándose el 82% en la ciudad cabecera y el resto se distribuye en las localidades de Duggan, Villa Lía y Vagues, alcanzando la población rural un 11%. El Intendente actual es Francisco Durañona (PJ-FPV), electo en las últimas elecciones de 2011. El presupuesto municipal es de $91.388.619,96 y cuenta con una planta de 801 empleados.
La población de Areco está compuesta en igual medida por varones y mujeres, con un total de 22.661 argentinos y 447 extranjeros. La población con necesidades básicas insatisfechas (N.B.I.), alcanza al 8,25 % y el 35 % de la población no cuenta con cobertura social. Según los datos recogidos por la Secretaría de Desarrollo con Inclusión Social, de un total de 7.191 hogares, se registra un déficit del 10,8%, de los cuales el 1,5% son viviendas en condición de precariedad y el 4,2% alcanza el hacinamiento crítico. El 85% de la población cuenta con agua potable, el 53% tiene red cloacal, el 97% cuenta con electricidad y el 72% posee red de gas natural.
El 44,3% de los habitantes del Municipio de San Antonio de Areco pertenece a la Población Económicamente Activa (PEA). La Tasa de Trabajadores No Registrados alcanza el 17,87% de los asalariados. En cuanto a la distribución del empleo según sector económico, el 84.8 % de los ocupados se encuentran en el sector Privado (53.2% en el sector privado informal y 31,6% en el sector privado formal) mientras que 13,3% lo hace en el empleo público.
Otro dato importante que se observa es que un 4,7% de la población total recibe la asignación universal por hijo, mientras que el 15,4% de los que tienen un empleo precario son beneficiarios de la asignación familiar por hijo.
En cuanto a la distribución de los ocupados por el sector económico, vemos que la mayor parte de los ocupados desarrollan sus tareas en el sector privado (83,6%), mientras que el sector público tiene una participación del 16% del total de ocupados. Entre los hombres, la tasa de empleo llega al 51% mientras que entre las mujeres es del 32,7%.
Objetivos Propuestos y metas del Proyecto
El partido de San Antonio de Areco atraviesa el problema de mayor relevancia que puede tener un municipio, que es el déficit habitacional. Es por ello que resultaba necesario una política de Estado que regule esta problemática. El proyecto inmobiliario La Manuela contribuye a garantizar el derecho constitucional a una vivienda digna y a reducir el déficit habitacional, de tierras, infraestructura y servicios, a través del Banco de Tierras que es su órgano regulador. Desde este ámbito se promueve el efectivo ejercicio del derecho al hábitat y a la vivienda de todos los habitantes de San Antonio de Areco. Se busca también estimular la participación ciudadana a través de instituciones públicas o sociales. A través de proyectos como este se busca promocionar la demanda y estimular la oferta de vivienda.
Esta iniciativa otorga terrenos a familias de ingresos medios con capacidad para construir su propia vivienda. La voluntad del ejecutivo es que con este emprendimiento pueda darse un fuerte impulso a la actividad de la construcción en el distrito, contemplando también que el producido de la venta de los terrenos sea destinado con exclusividad a nuevos desarrollos inmobiliarios.
De esta manera, esta política pública, acompañada de otras políticas de viviendas desarrolladas por el Banco de Tierras, apunta a reducir el gran déficit habitacional que perduró en nuestra ciudad por muchos años. Así se logra llegar a todos los sectores de nuestra sociedad que hasta el momento no habían podido acceder a la posibilidad de tener su casa propia.
Las metas propuestas por el Banco de Tierras es seguir desarrollando proyectos de similares características, que puedan llegar a los diversos sectores que componen nuestra sociedad, es decir, apuntar a desarrollar proyectos de venta de terrenos con precios más accesibles, así como también iniciativas que contemplen tanto la tierra como la vivienda.
Marco normativo de la Experiencia
Ordenanza N° 2844/04 creación banco de tierras
Ordenanza N° 2892/04 modificatoria de Ord. N°2844/04
Ordenanza N° 3.759/12 creación de proyecto La Manuela
Decreto Reglamentación de proyecto La Manuela
Características generales de la iniciativa
El proyecto para el desarrollo inmobiliario en la zona del Cementerio municipal, en el predio “La Manuela” prevé la venta de terrenos para la construcción de viviendas familiares. La porción de tierra a vender se encuentra dividida en 33 lotes de 300 metros cuadrados, con tasaciones razonables de entre 40 y 80 mil pesos, realizadas por el Banco Provincia. La selección de los compradores se efectuará mediante oferta pública en sobre cerrado y quedará sujeta a la evaluación de la comisión conformada por miembros del Departamento Ejecutivo y de las diferentes fuerzas del Concejo Deliberante para la selección de los adjudicatarios, teniendo en cuenta no solo la oferta económica, sino también la composición del grupo familiar.
Las condiciones que el futuro propietario deberá cumplir son:
· No poseer vivienda y una vez adquirido el lote construya en un plazo de 2 años.
· 10 años de arraigo en San Antonio de Areco
· Ingresos del grupo familiar entre $5000 y $25000, del cual el 25% se afectará al pago de la cuota del terreno.
· 2 años de antigüedad laboral
Una vez adjudicado, el pago se realizará abonándose el 30% del precio junto con el boleto de compra-venta, y el saldo restante se abonará en 36 cuotas mensuales sin interés.
El 80% de lo recaudado será afectada al Banco de Tierras para emprender nuevos proyectos inmobiliarios, y el 20% restante será dirigido a obras de infraestructura del loteo.
Etapas de implementación y grado de avance
En el año 2012, luego de la asunción del nuevo Gobierno del Intendente Durañona, se comienza con el trabajo intensivo enfocado a resolver la problemática habitacional. En base a esto, se trabaja en proyectos destinados al acceso a la tierra y la vivienda.
Se aplica la ordenanza que había creado hacía varios años el Banco de Tierras, dándole jerarquía de dirección.
Se envía al Concejo Deliberante la Ordenanza que crea el Proyecto La Manuela. Pasan varias semanas de trabajo entre los concejales oficialistas y de la oposición en conjunto con el Departamento Ejecutivo para poder llevar adelante las modificaciones correspondientes y proceder a su aprobación.
En Diciembre de 2012 es aprobada la Ordenanza que autoriza al Ejecutivo a llevar adelante el Proyecto.
Posteriormente el Departamento Ejecutivo reglamenta el Proyecto a través de un decreto.
Durante todo el mes de Enero y Febrero se procedió a informar a la población sobre el proyecto a través de los medios de comunicación locales y se lanza formalmente el Programa de Acceso a la Tierra La Manuela.
Desde el 18 de Marzo hasta el 17 de Mayo de 2013 fue el plazo para la presentación de ofertas.
Finalizado el plazo de la presentación de documentación, se procedió al control de carpetas de todos los posibles adjudicatarios, chequeando de que la documentación se encuentre completa y se realizó una completa base de datos.
Se conforma la comisión evaluadora con 5 miembros del Concejo Deliberante, uno por cada bloque, y 2 representantes del Departamento Ejecutivo.
Se reúne la comisión con un escribano para la apertura de los sobres que contienen la oferta pública de los vecinos que presentaron la documentación.
En una posterior reunión se relevan las mayores ofertas. Luego se relevan la composición de cada grupo familiar.
Se seleccionaron a las 33 familias adjudicatarias, informándolo a toda la población a través de una conferencia de prensa.
Posteriormente se harán todos los trámites correspondientes a la adjudicación, boleto de compra-venta, crédito, etc.
Durante los 3 años siguientes se hará un seguimiento de los adjudicatarios correspondientes al pago de cuotas y construcción en el plazo de dos años.
Recursos humanos involucrados
El equipo de Banco de Tierras está compuesto por:
Angelina Zapico, Directora del Banco de Tierras
Alfredo Salcedo, Director de vivienda
Laura Azar, colaboradora
Sol Pringles, colaboradora
Financiamiento
Aproximadamente cien familias presentaron documentación para participar del proceso licitatorio del proyecto La Manuela, de las cuales solo 33 salieron adjudicadas, debido a que realizaron la oferta más elevada y además cumplieron con todos los requisitos requeridos.
De acuerdo a la cantidad de consultas que se tuvieron en las oficinas del Banco de Tierras durante el proceso de presentación de documentación, podemos decir que muchos vecinos de San Antonio de Areco se encuentran trabajando en una situación irregular. Esto se pudo tomar como parámetro para poder realizar un relevamiento en todo el partido y poder llevar adelante políticas de registración laboral.
Si bien era necesario un programa que abarque las necesidades de la clase media que no pueden acceder a la primer vivienda, también se pudo ver que una gran cantidad de familias de nuestra ciudad no se encuentra en condiciones de acceder a un programa de estas características, por lo que es necesario seguir trabajando en la conformación de diversos proyectos que puedan abarcar a todos los sectores de nuestra localidad.
Mecanismos de seguimiento y evaluación implementados
La comisión evaluadora fue la que llevó el control de todos los expedientes presentados.
Posteriormente se llevo adelante la evaluación de cada uno, seleccionando a los posibles adjudicatarios.
El Banco de tierras se ocupó de pedir información de registro de posesión de inmuebles para controlar que ninguno de los adjudicados posea bien inmueble.
El Departamento Ejecutivo, a través del Banco de Tierras, es el encargado de velar por las responsabilidades que deben cumplir los vecinos adjudicatarios. Esto es, cumplir tanto con el pago de la cuota como de construir en el plazo de dos años.
¿Qué aprendizaje institucional significó el desarrollo de la experiencia?. ¿Este aprendizaje, ha dado lugar a iniciativas específicas?
Gracias al armado del presente proyecto pudimos ser conscientes de forma fehaciente que más de mil familias no poseían vivienda propia. Y un alto número de ellos, así como otros tantos, viven en situaciones precarias. Si uno recorre la ciudad, especialmente los barrios periféricos, puede notar la desidia y el olvido por el que han tenido que pasar durante tantos años, siendo dejados de lado por los reiterados gobiernos de turno de los últimos 12 años. Es por eso que esta nueva gestión se focalizó en tres pilares fundamentales para el desarrollo del pueblo arequero, esto es, generación de empleo, a través de la conformación de cooperativas de trabajo y de un parque industrial, políticas de educación, a través de la creación del Centro Universitario que hoy ya dicta 3 carreras que tienen que ver con el desarrollo productivo de nuestra localidad así como también al del país, y la política de tierras y viviendas, para que todos puedan acceder al derecho a la vivienda digna.
De esta manera se dio paso al primero de una serie de proyectos de acceso a la tierra y a la vivienda que va a llevar adelante el Gobierno Municipal, generando programas que tengan alcance a todos los vecinos de San Antonio de Areco. Esta iniciativa también dio lugar a más planes de viviendas, proyectos de mejoramientos de viviendas para propietarios y planes de regularización dominial.
