Título de la experiencia: Banco de Tierras de la Ciudad de San José
Organismo: Municipalidad de San José
Provincia: Entre Ríos
Año: 2014
Cantidad de habitantes: 18.178 (según censo 2010)
Sitio web: http://www.sanjose.gov.ar/
E-Mail: [email protected]
Teléfonos: 03447 -470017/470178
Síntesis o resumen del proyecto:
Mediante ordenanza 27/2012 del Honorable Concejo Deliberante (H.C.D.) se crea el Banco Municipal de Tierras de la Ciudad de San José con el objeto de contar con un instrumento que permita participar como un agente fundamental en el mercado de suelo. De esta forma se pretende incorporar y redistribuir los beneficios, regular y controlar la expansión del mercado inmobiliario, proveer una oferta de tierras accesibles para los ciudadanos carentes de vivienda propia y poseer una herramienta que permita desarrollar dentro del municipio los planes nacionales y provinciales destinados a facilitar el acceso a la vivienda.
Caracterización del municipio en que tuvo lugar la experiencia:
SAN JOSÉ, Colón, Entre Ríos.
Ubicación Geográfica: centro este de la provincia de Entre Ríos, a 10 Km. de la ciudad de Colón, cabecera del departamento, unidas por la ruta provincial Nº 130. (32°12’27.8″S 58°13’09.5″W).
Categoría: Municipio
Carta Orgánica: No
Población 1991: 13.373 habitantes
Población 2001: 14.965 habitantes
Población 2010: 18.178 habitantes (9.069 varones y 9.109 mujeres).
Presidente Municipal: Pablo Andrés Canali
Año de asunción: 2007
Presupuesto de Recursos y Gastos para el Ejercicio 2014: $ 77.734.401,00 (aprobado por Ordenanza 35/2013)
Cantidad de empleados municipales: 140 en planta permanente y 260 contratados.
Total de hogares y viviendas (censo 2010): 5.674 hogares, 6.396 viviendas.
Objetivos propuestos y metas del proyecto o políticas del municipio:
Objetivo principal: Crear el Banco Municipal de Tierras de la Ciudad de San José, el que estará integrado por los inmuebles actualmente de propiedad municipal, de carácter privado, más aquellos que se reciban o adquieran con objeto de constituir una reserva de tierras.
Objetivos secundarios:
- Crear un Fondo Municipal de Banco de Tierras.
- Adquirir suelo urbano apto para vivienda para aquellos habitantes que no puedan obtener una parcela.
- Intervenir por medio del Ente Administrador de Banco Municipal de Tierras de la Ciudad de San José en el mercado del suelo.
- Evitar la dispersión urbana.
Problema que la experiencia intenta resolver.
La problemática principal detectada es la imposibilidad de familias de clase media y baja de adquirir lotes dignos para la construcción de vivienda, ocasionando hacinamiento familiar, mercado inmobiliario informal, impacto ambiental, aumento desproporcional de las propiedades, asentamientos precarios y ocupación informal.
Esta imposibilidad de acceso a un lote digno para vivienda es generada principalmente por la presencia de terrenos privados ociosos en la planta urbana, la especulación inmobiliaria, la falta de créditos y la falta de políticas de vivienda, entre otros.
Caracterización del área del municipio en la que se llevó a cabo el programa:
Los actores involucrados son el Poder Ejecutivo y el H.C.D. a través del Ente Administrativo.
Caracterización de la situación previa:
Si bien el Municipio ya contaba con la existencia del Plan Estratégico Urbano Ambiental y Ordenanzas de regulación, uso de suelo y loteo, la ausencia de un Banco de Tierras Municipal generaba que las tierras captadas por la cesión o donación de privados se incorporaban al patrimonio municipal sin un destino específico, muchas veces sin culminar el proceso administrativo que esto conlleva. Esta situación generó, en algunos casos, ocupaciones ilegales, vacios urbanos o desarrollos de vivienda social en zonas inadecuadas.
Además las familias imposibilitadas debido al incumplimiento de ciertos requisitos para acceder a la vivienda propia mediante planes sociales existentes no contaban con una respuesta por parte del Estado, conllevando a situaciones de hacinamiento.
Características generales de la iniciativa:
La actividad original de la iniciativa fue la realización de la ordenanza de creación del Banco de Tierras Municipal, para lo cual participaron distintos actores sociales como colegios profesionales y agentes inmobiliarios. Seguidamente se creó la Comisión Administradora del Ente Administrador del Banco de Tierras, regulada por un reglamento especial de funcionamiento.
Conformado el Ente se desarrollaron las siguientes actividades:
- Relevamiento de lotes municipales, ubicación y estado de los mismos.
- Solicitud al Área de Planeamiento Municipal de informes de proyectos de loteo presentados para conocer futuros lotes municipales.
- Análisis del ofrecimiento de propietarios de lotes privados a realizar convenios urbanísticos.
- Llamado a inscripción para interesados en adquirir lotes. En esa oportunidad se inscribieron cerca de 200 aspirantes que reunían los requisitos previos.
- Diseño de formularios e inscripción.
- Realización del sorteo de 10 lotes que contaban con todos los servicios.
- Convenio urbanístico con un privado. Con esto se incorporo 30 lotes al banco de tierras.
- Llamado especial a inscripción a beneficiarios del Pro.Cre.Ar dentro del modo compra de terreno y construcción.
- Colaboración técnica, en el proyecto de servicios, con propietarios de lotes para la realización de obras.
- Realización del sorteo de 10 terrenos para beneficiarios del Pro.Cre.Ar. Entregando toda la documentación necesaria para presentar en banco. De estos beneficiarios un 50 % firmara escritura septiembre de 2014 y el resto para el próximo mes.
- Además se recibieron nuevas solicitudes de aspirantes del Pro.Cre.Ar. y ciudadanos carentes de terreno propio que están siendo evaluadas.
Etapas de implementación y grado de avance:
Las etapas de implementación fueron las siguientes:
Discusión del proyecto de ordenanza con actores involucrados.
Creación de la ordenanza 27/2012.
Creación del ente administrador y su reglamento.
Relevamiento de lotes municipales.
Sorteo de lotes municipales.
Convenios urbanísticos.
Sorteo a beneficiarios del procrear.
Recursos humanos involucrados:
El Ente Administrador del Banco de Tierras está compuesto de la siguiente manera:
Presidente: Pablo Canali (Presidente Municipal)
Secretaria: Mercedes Bodean (Concejal FTPSJ)
Vocales: 1) Irma Monjo (Vicepresidente Municipal)
2) Laurindo Boujon ( Concejal FTPSJ)
3) Dario Galvalisi (Concejal FPV)
4) Aldo Follonier (Secretario Obras Publicas)
5) Leandro Scherpf (Secretario Administración Municipal e Ingresos Públicos)
Financiamiento:
La inversión inicial se realizó mediante fondos públicos municipales, siendo la principal para la realización de los servicios del convenio urbanístico realizado con el privado.
El recupero de la inversión se efectúa con la venta a los beneficiarios de Pro.Cre.Ar., generando esto fondos para la realización de nuevos convenios o compra de lotes para urbanizar.
Proceso de negociación y conflictos que hayan surgido durante el diseño o implementación del programa:
La principal negociación que se realizo fue con el privado, con quien se firmo el convenio urbanístico.
Para describir un poco los antecedentes del convenio se trascribe parte del mismo.
La MUNICIPALIDAD ha aprobado un anteproyecto de loteo presentado por el PROPIETARIO sobre un inmueble de su propiedad ubicado en el Departamento Colón, Distrito Primero, San José.
El PROPIETARIO está obligado a llevar a cabo los servicios de infraestructura del loteo, conforme a los términos de la Ordenanza N° 16/2009. En virtud a lo establecido por la Ordenanza N° 04/2013 el Departamento Ejecutivo está autorizado a recibir terrenos en forma de pago por obras de infraestructura realizadas o a realizarse en loteos dentro de la Ciudad de San José.
El Propietario solicita a la Municipalidad presupuesto de los servicios de apertura y consolidado de calles, red de agua, red de cloacas, iluminación pública, pozo y tanque de reserva de agua potable para 4 manzanas ubicadas entre calles Entre Ríos, San José Obrero, Urquiza y Calle Pública. La Municipalidad presupuesta dicha obra en $1.306.563,04. El Propietario propone abonar dicha obra con la cesión de un inmueble de aproximadamente 10.477,49 m2. Solicitada la tasación de dicho inmueble a dos agentes inmobiliarios, se informa que el valor del metro cuadrado en dicho sector se estima entre $360 y $400. Siendo un precio conveniente, las partes acuerdan la realización de obras de servicios de apertura y consolidación de calles, red de agua potable, red de desagües cloacales, iluminación pública, pozo de captación de agua potable y tanque de reserva para las manzanas a cambio de la cesión por parte del propietario de una manzana de aproximadamente 10.400 m2.
Evaluación del impacto de la experiencia:
La experiencia ha resultado más que exitosa, no solo porque se ha solucionado la imposibilidad de acceso a la vivienda a familias de San José y sus efectos, sino también porque se ha conocido el funcionamiento del mercado de suelo local permitiendo intervenir en el mismo para mejorar el desarrollo urbanístico y social.
Mecanismos de seguimiento y evaluación implementados:
Los mecanismos de seguimiento se encuentran previstos dentro del cuerpo de la normativa de creación.
La parte financiera del proceso está a cargo de la Tesorería Municipal, donde ingresan los fondos, y el Área de Contaduría Municipal quien se ocupa del control contable.
Paralelamente el Ente junto al equipo técnico del Área de Planeamiento y el H.C.D. evalúan nuevos proyectos y controlan el proceso de los ya iniciados.
¿Qué aprendizaje institucional significó el desarrollo de la experiencia?
Uno de los principales aprendizajes institucionales de esta experiencia fue el desarrollo de convenios urbanísticos. Esta es una poderosa herramienta de intervención en el mercado del suelo, de forma interdisciplinaria y de participación pública y privada.
Se ha identificado la falta de vivienda propia de la población, así como la insuficiencia de políticas que solucionen este déficit.
Se ha detectado la falta de claridad en la información catastral referente a lotes municipales y suelo ocioso de posible inserción en el mercado inmobiliario.
En términos de gestión ha servido para generar relaciones con municipios vecinos interesados en la aplicación de esta herramienta.
Dentro de las principales carencias se denota la escaza relación entre las distintas áreas municipales, generando superposición de trabajo. Sin embargo la iniciativa se ha podido realizar favorablemente concretando muchos de los objetivos planteados al comienzo de la misma, lo que alienta a continuar con la tarea emprendida.
